2026年1月26日

2026年に入り、東京23区の民泊規制は大きな転換点を迎えています。

これまで「上乗せ条例なし」としていた自治体が、住環境の保護を理由に2026年に向けた規制強化の素案を次々と発表しており、事業環境は厳しさを増しています。

これから民泊を始める方のために、2026年現在の最新情報と23区別の詳細な規制状況を徹底解説します。

1. 民泊新法の上乗せ条例とは？

「住宅宿泊事業法（民泊新法）」では、年間最大180日の営業が認められています。しかし、同法第18条に基づき、地方自治体は「騒音防止や住環境の悪化を防ぐ」という目的があれば、条例によって営業期間をさらに制限することが認められています。

これが「上乗せ条例」です。2026年現在、東京23区の多くが、住宅専用地域などでの「平日営業禁止」や「学校周辺の制限」を設けています。

法令と条例の違い・優先順位

• 法令（法律）：国が定める統一のルール。民泊新法など。
• 条例：自治体（区など）が独自に定めるルール。
• 優先順位：民泊運営においては条例が実質的に優先されます。法律で180日OKとなっていても、条例で「週末のみ」と制限されていれば、それに従わなければ営業できません。

2. 【2026年最新】東京23区の上乗せ条例一覧

2026年1月現在、特に豊島区、墨田区、江戸川区などで大規模な規制強化が発表されています。

区名	2026年現在の主な制限内容	今後の動向・特記事項
千代田区	文教地区・学校周辺は金曜正午〜日曜正午のみ	非常に厳しい駆けつけ要件あり
中央区	全域で土日のみ（土曜正午〜月曜正午）	23区で最も稼働日が少ない区の一つ
港区	住居専用地域・文教地区は特定期間のみ可	家主居住型は制限なし
新宿区	住居専用地域は金曜正午〜月曜正午のみ	商業地域などは制限なし
文京区	住居系地域・文教地区は金〜日のみ	周辺住民への事前説明会が必須
台東区	家主不在型は土日祝・年末年始のみ	管理者常駐なら制限なし
墨田区	（激変） 2026年4月より平日営業禁止案	これまでの「制限なし」から一転強化
江東区	全域で月曜正午〜土曜正午は営業禁止	祝日・年末年始は例外あり
品川区	住居系地域は週末のみ	商業・近隣商業地域は制限なし
目黒区	区内全域で金曜・土曜のみ	23区でもトップクラスの厳しさ
大田区	住居専用地域などは営業不可	特区民泊との選択肢がある
世田谷区	住居専用地域は土日祝のみ	年末年始は営業可能
渋谷区	住居専用地域・文教地区に細かい制限あり	独自の標識掲示義務あり
中野区	住居専用地域は金〜日・祝のみ	ホームステイ型は緩和あり
杉並区	住居専用地域（不在型）は金〜日・祝のみ	区の約8割が住宅地のため注意
豊島区	（激変） 年間120日（春・夏・冬休み）限定案	2026年12月16日から（約1年間の経過措置あり）新規禁止エリアも
北区	現在は制限なし	今後の他区の動向に追随の可能性あり
荒川区	区全体で土日のみ。管理者は1km以内に常駐	収益化のハードルが非常に高い
板橋区	住居専用地域は金〜日・祝のみ	駆けつけ体制により緩和の相談可
練馬区	住居専用地域は月正午〜金正午まで禁止	祝日前日などは営業可能
足立区	住居専用地域は平日の多くが禁止	年末年始も一部禁止
葛飾区	（激変） 条例制定を検討中	現在は制限なしだが、2026年以降注意
江戸川区	（激変） 2026年7月より規制導入予定	事前説明の義務化などが盛り込まれる

3. 23区別の詳細解説と2026年の重要トピックス

注目：豊島区の「年間120日制限」激震

豊島区は、2025年9月に衝撃的な条例改正案を発表しました。

• 営業可能期間：3月〜4月(春休み)、7月〜8月（夏休み）と12/20〜1/10（冬休み）の計120日間のみ。
• 新規禁止：住居専用地域・文教地区での新規開設を原則禁止。
• 背景：池袋周辺のマンションでのトラブル急増を受けたもので、2026年7月施行を目指しています。これから豊島区で物件を探すのはハイリスクと言えます。

注目：墨田区・江戸川区の「上乗せなし」終了

これまで「民泊天国」と呼ばれた墨田区や江戸川区も方針を転換しました。

• 墨田区：2026年4月より、区内全域で平日営業が原則禁止される見通しです（常駐等の例外あり）。
• 江戸川区：2026年7月より、対面での事前説明義務化や住居系地域での制限が導入される予定です。

安定の「千代田・中央・港・新宿」

これらの区は数年前から厳しい制限を維持しています。特に中央区や目黒区は「平日がほぼ全滅」の状態であり、新法民泊での収益化は極めて困難です。

4. 2026年に民泊を始めるためのステップ

ステップ1：用途地域の確認

まずは狙っている物件の「用途地域」を調べましょう。

• 商業地域・近隣商業地域：多くの区で180日フル営業が可能です。
• 住居専用地域：ほとんどの区で週末のみに制限されます。

ステップ2：マンション管理規約の確認

2026年現在、多くの分譲マンションで「民泊禁止」が明文化されています。管理規約に「住宅宿泊事業を営むことを認める」旨の記載がない、あるいは「禁止する」とある場合は、絶対に営業できません。

ステップ3：事前相談と周知

自治体により、届出の15日前までに近隣住民への説明会やポスティングが義務付けられています。2026年の改正トレンドでは、この「住民への事前周知」が努力義務から義務へ格上げされる傾向にあります。

ステップ4：消防設備の設置

• 自動火災報知設備（特定小規模施設用）
• 誘導灯
• 非常用照明器具
  これらは「住宅」であっても宿泊に使う以上、設置が必須です。消防署の「消防法令適合通知書」がなければ、保健所への届出は受理されません。

5. まとめ：2026年以降の民泊戦略

2026年以降の東京23区民泊は、「上乗せ条例との戦い」になります。

• 収益重視なら：上乗せ条例の影響を受けにくい「商業地域」で物件を探す。
• 長期運用なら：180日制限のない「旅館業（簡易宿所）」や「特区民泊（大田区）」への切り替えを検討する。
• 最新情報のチェック：条例は年度ごとに改正されるため、必ず各区の「住宅宿泊事業」担当窓口の最新ガイドラインを確認してください。

2026年は、墨田区・豊島区・江戸川区・葛飾区で規制が大幅に変わります。今、これらの区で物件を購入・賃貸する場合は、改正後のルールでも採算が合うかを必ずシミュレーションしてください。