2026年4月14日

2026年（令和8年）、東京の東側に位置し、下町情緒あふれる観光資源を持つ葛飾区の民泊・旅館業マーケットに激震が走っています。同年4月1日より全面施行される「改正条例」により、これまで比較的自由度の高かった運営ルールが劇的に厳格化されたためです。

今回の改正のキーワードは「常駐」と「巡回」。 「無人運営でコストを抑える」というこれまでのビジネスモデルが、葛飾区においては通用しなくなります。本記事では、許可・届出業務に精通した専門家の視点から、今回の条例改正が事業者に与える影響と、生き残るための戦略を徹底解剖します。

1. 住宅宿泊事業（民泊）の激変：平日の営業が事実上「不可能」に？

民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づく運営において、最も衝撃的なのが「営業実施制限の強化」です。

1-1,「非常駐」なら平日は営業禁止

商業地域以外のエリア（住居専用地域など）で民泊を行う場合、以下のルールが適用されます。

• 新ルール: 事業者または管理者が届出住宅内に「常駐」しない場合、平日の宿泊が禁止。
• 制限時間: 月曜日の正午から土曜日の正午まで。
• 実務への影響: 週末の1泊2日〜2泊3日程度しか稼働できなくなります。年間180日の枠を使い切ることすら物理的に難しくなり、収益性は大幅に低下します。

2-1,「毎日巡回」と「3年間の記録保存」

たとえ週末のみの営業であっても、管理体制の手抜きは許されません。

• 巡回の義務化: 届出住宅および周辺環境を毎日1回以上巡回することが義務付けられました。
• 記録の重み: 苦情の内容や対応記録は3年間の保存が必要です。行政による立入検査時にこれらの記録がない場合、即座に業務改善命令の対象となり、最悪の場合は氏名公表などの社会的制裁を受けるリスクがあります。

2. 旅館業（簡易宿所・ホテル）の改正：無人ホテルの終焉

「旅館業許可」を取得して365日営業を目指す事業者にとっても、今回の改正は極めて高いハードルとなります。

2-1, 営業従事者の「常駐」が絶対条件

これまでICT端末（タブレット等）によるビデオ通話で代替可能だった「対面フロント」の考え方が一変しました。

• 改正点: 宿泊者が滞在している間、営業従事者が施設内、または同一敷地内等に常駐しなければなりません。
• 目的: 災害時や感染症発生時、あるいは騒音トラブル時に「現場にすぐ行ける人間」を物理的に配置することを求めています。

2-,  設計段階からの見直しが必要な「構造設備基準」

新規で旅館業許可を取得する場合、設計図面に以下のスペースを組み込むことが必須となりました。

• 常駐用設備: 従業員が待機・宿泊するための「居室」および「専用の便所」。
• 影響: 客室として貸し出せたはずのスペースが管理用スペースに削られるため、1棟あたりの収益ユニットが減少します。※既存施設は建て替え時まで猶予されますが、新規参入者にとっては初期投資の回収計画に大きく影響します。

3. 2026年4月以降、葛飾区で生き残るための「3つの対策」

この厳しい規制環境下で、どのように事業を継続すべきか。

以下の3つの戦略を提案します。

3-1,対策1：エリア選定の再徹底（商業地域・近隣商業地域へのシフト）

2026年4月の条例施行により、葛飾区における民泊運営の「勝機」は、明確に用途地域によって分断されました。今回の改正で最も注目すべきは、営業制限（平日営業禁止）の対象から「商業地域」および「近隣商業地域」が除外されている点です。

① 「180日フル稼働」を死守できる唯一のエリア

第一種低層住居専用地域などの住居系地域では、事業者が常駐しない限り、月曜正午から土曜正午までの稼働が一切認められません。これにより、住居地域での非常駐型民泊は、年間稼働率が最大でも約30%程度にまで落ち込み、投資回収が極めて困難になります。 一方で、新小岩駅、亀有駅、金町駅といった主要駅周辺に広がる「商業地域」「近隣商業地域」であれば、これまで通り「180日ルールの範囲内で、曜日を問わずフル稼働」が可能です。2026年以降の新規参入においては、この「稼働日数」の差が、そのまま事業の成否を分ける絶対的な境界線となります。

② 「一軒家民泊」から「駅近スモールビル」へのパラダイムシフト

これまでの葛飾区の民泊といえば、立石や柴又周辺の情緒ある「古い一軒家」を活用したスタイルが人気でした。しかし、これらの多くは住居専用地域に位置しており、今後は「週末限定営業」を余儀なくされます。 これに代わり、2026年のトレンドとなっているのが、駅周辺の商業地域に建つ「ペンシルビル」や「雑居ビル」の一フロアを民泊化する手法です。

• メリット: 平日もビジネス客や長期滞在の外国人観光客（デジタルノマド）を受け入れられるため、キャッシュフローが安定します。
• 親和性: 商業地域はもともと夜間の騒音に対しても比較的許容度が高く、近隣住民との摩擦リスクが住居専用地域に比べて低いという運営上の利点もあります。

③ 都市計画図による「ピンポイント調査」の重要性

葛飾区は入り組んだ地形が多く、道路一本隔てるだけで「近隣商業地域」から「第一種住居地域」へと切り替わるケースが多々あります。

• 2026年の物件選び: 「駅から近いから大丈夫だろう」という安易な予測は禁物です。必ず最新の葛飾区都市計画図（用途地域図）を確認し、その物件が「常駐なしで365日（民泊は180日）戦えるエリア」に属しているかをピンポイントで特定する必要があります。

今後は、住居地域での「片手間運営」は淘汰され、商業地域における「高稼働・高単価」なプロ仕様の運営へと、葛飾区の民泊市場は完全にシフトしていくでしょう。

3-2,対策2：清掃会社等との「巡回・常駐パートナーシップ」

「毎日巡回」や「緊急時の駆けつけ」をオーナー一人で行うのは不可能です。 ここで重要になるのが、地元の清掃業者や管理会社との連携です。例えば、清掃を担当する「株式会社ブロードビーンズ」のようなプロの業者と提携し、清掃業務と併せて「巡回点検表」の作成を委託する体制を構築することが、法遵守の鍵となります。

3-3,対策3：旅館業への「常駐コスト」を織り込んだ高単価戦略

旅館業を選択する場合、人件費（常駐コスト）は避けられません。であれば、安価な素泊まり施設ではなく、ハウスクリーニング技術を駆使した「超清潔・高付加価値」な施設として、宿泊単価を引き上げる戦略が必要です。エアコン分解洗浄などの徹底したメンテナンスを行い、富裕層や長期滞在者をターゲットにすることで、増えたコストを吸収します。

まとめ：葛飾区は「プロフェッショナルの街」へ

今回の条例改正は、一見すると非常に厳しい規制に見えます。しかし、裏を返せば「質の低い業者が淘汰され、地域と共生できる優良な事業者だけが残る」という健全化のプロセスでもあります。

葛飾区での運営は、もはや「片手間の副業」では成立しません。

• 令和8年4月からの新ルールを熟知すること
• 現場を支える強力な清掃・管理パートナーを見つけること
• 地域住民から「この宿があって良かった」と思われる管理体制を築くこと

これらを実現できる事業者にとって、葛飾区は競合の少ない、安定したマーケットへと進化していくはずです。