2025年12月27日

【初心者向け】個人で始める民泊運営の全手順：初期費用から集客戦略まで

近年、インバウンド（訪日外国人観光客）の爆発的な増加と、空き家問題の解決策として「民泊」がかつてないほど注目を集めています。2018年の民泊新法（住宅宿泊事業法）施行により、個人でもルールさえ守れば、自宅やマンションの空き室を利用して合法的に宿泊ビジネスを始めることが可能になりました。

「副業として月10万円の利益を目指したい」 「所有している空き家を有効活用したい」 「世界中の旅行者と交流しながら収入を得たい」

そんな想いを持つ初心者の方に向けて、物件選びから許可申請、初期費用の詳細、そして成功に欠かせない集客戦略まで、徹底解説します。

そもそも民泊とは？ 3つの法律と運営スタイルを理解する

民泊とは、戸建て住宅やマンションの空き室を旅行者に貸し出すサービスです。日本で民泊を運営するには、必ず以下の3つの法律いずれかに基づく必要があります。

1. 民泊の3つの形態

• 新法民泊（住宅宿泊事業法）： 最も手軽に始められる形態です。全国どこでも届出だけで開始できますが、営業日数が年間180日以内に制限されます。
• 特区民泊（国家戦略特別区域法）： 東京都大田区や大阪府、大阪市など特定の「特区」限定の制度です。180日制限はありませんが、「2泊3日以上」の滞在が条件となります。
• 簡易宿所（旅館業法）： 本格的な宿泊ビジネスです。営業日数の制限がなく365日稼働できますが、建築基準法や消防法などのハードルが最も高く、用途地域の制限も受けます。

2. 「家主居住型」と「家主不在型」

• 家主居住型（ホームステイ型）： オーナーがその住宅に住みながら、空き部屋を貸し出すスタイル。ゲストとの交流が深まりやすく、管理業者への委託義務も原則ありません。
• 家主不在型： マンションの一室や戸建て丸ごとを貸し出すスタイル。現在の民泊の主流ですが、新法民泊の場合は「住宅宿泊管理業者」への業務委託が法律で義務付けられています。

物件選びから開業までの6ステップ

民泊の成否は「物件」で8割決まると言っても過言ではありません。

ステップ1：物件選定（ターゲットとエリア）

ターゲットが「観光客」なのか「ビジネスマン」なのかにより、選ぶべきエリアは異なります。

• 観光地へのアクセス： 駅から徒歩10分以内が理想です。
• 用途地域の確認： 都市計画法により、民泊ができる地域とできない地域があります。必ず自治体の窓口で確認しましょう。
• 設備要件： 「キッチン、浴室、便所、洗面設備」の4つが備わっていることが必須条件です。

ステップ2：リノベーション・内装工事

ゲストが「泊まりたい」と思う空間を作ります。

• 清潔感とユニークさ： シンプルな清潔感に加え、和モダンなインテリアや、シアタールーム完備など、写真映えする特徴を持たせましょう。

ステップ3：許可申請・届出

無許可での営業（ヤミ民泊）は厳罰の対象です。

1. 消防署への相談： 民泊は「特定防火対象物」となるため、自動火災報知器などの設置が必要です。
2. 保健所への事前相談： 図面を持参し、基準を満たしているか確認します。
3. オンライン届出： 「民泊制度運営システム」を利用して書類を提出します。

ステップ4：物件の準備（家具・家電）

ホテルのような利便性と、家のような快適さを両立させます（詳細は「費用」の章で後述）。

ステップ5：集客サイト（OTA）への登録

Airbnb、Booking.com、Expediaなどのサイトに登録します。プロによる写真撮影は必須投資です。

ステップ6：運営開始

予約受付、鍵の受け渡し（スマートロック推奨）、清掃体制の構築を行い、営業をスタートさせます。

開業にかかる初期費用とシミュレーション

個人の民泊開業にかかる初期費用は、平均して100万円〜200万円程度です（物件取得費を除く）。

費用の内訳

1. 消防設備工事（約20万円〜50万円）： 最も見落としがちな費用です。特定小規模施設用自動火災報知設備や誘導灯の設置が必要です。
2. 家具・家電・備品（約30万円〜70万円）： ベッド、カーテン、冷蔵庫、電子レンジ、Wi-Fiルーターなど。
3. 清掃用具・リネン類（約5万円〜10万円）： シーツやタオルは、洗い替えを含めて「最大宿泊人数 × 3セット」が目安です。
4. 行政書士への報酬（約10万円〜30万円）： 自分で届出を行う場合は数千円の実費のみですが、複雑な図面作成等をプロに任せる場合の相場です。

稼働率を最大化させる「集客・運営戦略」

物件を開けただけでは予約は入りません。マーケティング的な視点が必要です。

1. 写真戦略

ゲストは検索一覧の中で「メイン写真の1枚」を見てクリックするかを判断します。

• 広角レンズでの撮影
• 明るい昼間の自然光
• アイコニックなインテリア（例：大きな和紙の照明、アートパネル）

2. ダイナミックプライシング（価格調整）

近隣の競合やイベント（コンサート、お祭り）に合わせて、宿泊料金を柔軟に変更します。

• 閑散期： 最低宿泊料金を下げて、稼働率を優先。
• 繁忙期： 強気の価格設定にし、利益を最大化。

3. スマートロックとゲスト対応の自動化

対面での鍵の受け渡しは、オーナー・ゲスト双方の負担になります。

• スマートロック： 予約ごとに暗証番号を発行できるタイプを導入しましょう。
• 自動返信メッセージ： 予約直後、チェックイン3日前、チェックアウト前日などのタイミングで、ガイドブックや道案内を自動送信します。

【重要】個人オーナーが知っておくべき注意点とリスク

1. 地域の条例による制限

民泊新法は全国共通ですが、自治体ごとに「上乗せ条例」が存在します。 （例：住居専用地域では平日の営業禁止、など） 物件を購入・賃貸する前に、必ずその市区町村の条例を確認してください。

2. マンション管理規約

分譲マンションで民泊を始める場合、管理組合の承諾が必須です。多くのマンションでは「民泊禁止」が明文化されています。これを無視して始めると、強制停止や訴訟のリスクがあります。

3. 騒音・ゴミ問題

近隣住民とのトラブルの9割は「騒音」と「ゴミ」です。

• 対策： 騒音計の設置、多言語でのゴミ出しマニュアルの完備、近隣住民への丁寧な事前挨拶を行いましょう。

4. 確定申告

民泊で得た所得（売上ー経費）が、副業の場合は年間20万円、本業の場合は48万円を超えると確定申告が必要です。

• 経費にできるもの： 家賃（按分）、光熱費、プラットフォーム手数料、清掃費、家具購入費など。

管理方法の選択：自分で行うか、代行を頼むか

民泊運営には「ゲスト対応」「予約管理」「清掃」の3大業務があります。

1. 自主管理のメリット・デメリット

• メリット： 手数料（売上の20%程度）がかからず、利益率が高い。ゲストとの交流を楽しめる。
• デメリット： 24時間365日のメッセージ対応に追われる。清掃の負担が大きい。

2. 運営代行の活用

「家事や本業が忙しい」という方は、運営代行業者への委託が現実的です。

• 選定基準： 料金体系（売上連動か固定か）、多言語対応の質、清掃クオリティの保証。

最後に：民泊は「おもてなし」のビジネス

個人の民泊運営は、単なる不動産賃貸業ではなく、「ホスピタリティ産業」です。 ゲストがチェックインしたときに部屋が暖かく迎えられ、清潔なシーツと心のこもったウェルカムメッセージがある。そんな小さなおもてなしが好意的なレビューを呼び、次の予約へと繋がります。

2025年の大阪・関西万博、そして継続的な観光立国としての成長を背景に、民泊市場は今後も拡大を続けます。正しい知識と法的準備を整え、あなたも民泊オーナーとしての一歩を踏み出してみませんか？

まずは、あなたが提供したい「理想の宿」のイメージを膨らませることから始めてみましょう。

CLARUS(クラルス)は民泊清掃歴約10年の株式会社ブロードビーンズが運営する、ゲスト・オーナー目線の民泊清掃会社です。延べ30000室以上の民泊清掃実績の他、自社でも旅館業法・民泊新法の元で民泊施設の運営を行い、より良い清掃サービスの研究を日々続けております。

《民泊清掃CLARUS(クラルス)の強み》
1,取扱物件970件以上、清掃30000室以上の実績
2,コロナ禍を乗り切り、設立10年以上の民泊業界老舗企業
3,写真報告や当日ゲスト入れ替え、消耗品補充などの細かいご要望も対応可能

民泊運営、民泊清掃サービスを検討中の方は、お気軽にご相談ください。