2025年11月15日

1. 時代の要請に応える「住宅宿泊事業法」の誕生

近年、インバウンド（訪日外国人観光客）の増加は目覚ましいものがありますが、その受け皿となる宿泊施設の不足、特に多様な宿泊ニーズへの対応が課題となっていました。同時に、日本各地で進行する空き家問題も深刻化しています。
この二つの社会課題を一挙に解決する手段として、2018年6月に施行されたのが住宅宿泊事業法（民泊新法）です。この法律は、従来の「旅館業」とは一線を画し、一般の「住宅」を年間180日以内の範囲で活用して宿泊サービスを提供する、新しい事業形態を創設しました。
民泊新法の成立は、一般の住宅所有者が、自宅や所有する空き家を収益化するための具体的な道筋をつけました。しかし、この制度を最大限に活用し、かつ合法的に事業を継続するためには、その最大のメリットである「用途地域の緩和」の真の意味と、それに伴う「地域の条例」の重要性を深く理解する必要があります。

2. 民泊新法の最大の武器：用途地域の壁の打破

旅館業法で営業可能な地域（原則）
住居系: 第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域
商業系: 近隣商業地域、商業地域
工業系: 準工業地域

しかし、民泊新法は、この厳しい制約を根底から覆します。民泊新法の事業が「旅館業」ではなく「住宅の活用」と定義されたことにより、原則として工業専用地域を除く12種類の用途地域すべてで、宿泊事業の届出が可能となりました。

2.1. 住居系用途地域における革新

この緩和が最も大きな意味を持つのが、以下の「静穏な住居系」の用途地域です。

用途地域（住居系）	特徴	民泊新法活用の戦略的意味
第一種低層住居専用地域	最も厳しい規制下にある、低層住宅のための閑静な住宅街。（絶対高さ制限10m/12m）	旅館業法では絶対に不可能だった、高級住宅街や郊外での戸建て民泊が可能に。
第一種中高層住居専用地域	中高層マンションや病院などが中心の地域。	既存のマンションやアパートの一室を、住宅としての形態を維持したまま、法的に活用する道が開けた。
田園住居地域	都市部において農業と調和した低層住宅の環境を保全する地域。	地方創生やインバウンド需要に応じた農泊、里山体験型民泊の推進に貢献。

2.2. 工業系用途地域の境界線

一方で、以下の地域では制限が残ります。
工業専用地域：いかなる住宅、店舗、病院も建設できない、工場のための地域です。当然、宿泊事業も認められません。
工業地域：危険物や環境悪化の恐れがある工場も建設できますが、住宅や店舗も可能です。民泊新法では営業可能ですが、環境への配慮が特に求められます。
民泊新法は、事業立地の可能性を劇的に広げましたが、その根底には「住宅」として利用できる建物を使う、という大前提があることを忘れてはなりません。

3. 民泊新法で課せられる運営上の義務と規制

用途地域が緩和されたからといって、無条件に開業できるわけではありません。民泊新法に基づく届出事業者には、以下の重要な運営義務が課されます。

3.1. 180日以内の厳格な営業日数制限

本法の根幹であり、年間（4月1日から翌年3月31日まで）180日を超える宿泊提供はできません。この制限を超えると、自動的に旅館業法の適用を受けることになり、用途地域や設備に関する厳しい基準を満たす必要が生じます。正確な宿泊日数管理が事業継続の生命線となります。

3.2. 家主不在時の住宅宿泊管理業者への委託

オーナーが宿泊期間中その住宅に居住しない「家主不在型」で事業を行う場合、国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者に、施設の管理業務（宿泊者名簿作成、緊急時の対応、近隣からの苦情対応など）を委託することが法律で義務付けられています。これは、無人状態でのトラブル発生を防ぎ、地域の安全と秩序を守るための極めて重要な措置です。

3.3. 衛生・安全・近隣対策の徹底

宿泊施設としての最低限の要件として、以下の義務を果たさなければなりません。
衛生の確保: 定期的な清掃、寝具類の衛生管理、宿泊者一人あたり3.3 ㎡以上の床面積の確保など。
消防・安全対策: 消防法令の基準に適合した設備（火災報知機、消火器、誘導灯など）の設置、宿泊者への避難経路の明確な周知。
近隣への配慮: 騒音やゴミ出しに関するトラブル防止のため、宿泊者に対して生活ルールを周知徹底し、苦情があった際の迅速な対応体制を整える必要があります。

4. 最終防衛線：地方自治体の「独自条例」を確認せよ

民泊新法が用途地域の壁を壊したとしても、開業予定地を管轄する地方自治体が定める「条例」は、依然として最後の、そして最も重要な壁として残ります。
自治体は、地域の環境保護や住民生活の静穏を守るため、国の法律を上回る形で独自の規制を設ける権限を持っています。
営業日数の短縮: 180日という国の規定に関わらず、自治体が条例で営業日数を「60日」や「30日」に短縮している場合があります。特に、静穏性の高い住居専用地域では、この短縮が適用されるケースが目立ちます。
区域・期間の制限: 「学校や保育所の敷地境界線から100m以内は営業禁止」「平日の営業を禁止し、週末や長期休暇のみ許可」といった、特定のエリアや期間に焦点を当てた制限が設けられることがあります。
これらの条例は、地域住民との調和を図るための重要なローカルルールです。民泊新法を戦略的に活用するためには、用途地域の緩和に安堵するだけでなく、開業予定地の自治体窓口に必ず問い合わせ、最新の条例を確認し、その地域のルールを厳守する姿勢が不可欠です。
民泊新法は、個人が観光産業に参入し、住宅を有効活用する絶好の機会を提供していますが、その成功は、法的な枠組みを理解し、地域のコミュニティと共存する誠実な運営にかかっていると言えるでしょう。

 

CLARUS(クラルス)は民泊清掃歴約10年の株式会社ブロードビーンズが運営する、
ゲスト・オーナー目線の民泊清掃会社です。
延べ30000室以上の民泊清掃実績の他、自社でも旅館業法・民泊新法の元で民泊施設の運営を行い、より良い清掃サービスの研究を日々続けております。
《民泊清掃CLARUS(クラルス)の強み》
1,取扱物件970件以上、清掃30000室以上の実績
2,コロナ禍を乗り切り、設立10年以上の民泊業界老舗企業
3,写真報告や当日ゲスト入れ替え、消耗品補充などの細かいご要望も対応可能
民泊運営、民泊清掃サービスを検討中の方は、お気軽にご相談ください。