2025年9月11日

東京都豊島区が、民泊（住宅宿泊事業）に対する極めて厳しい条例改正案を公表しました。
施設数の急増と周辺住民からの苦情に対応するための措置ですが、この規制は豊島区の民泊収益モデルを根本から崩しかねません。
本記事では、改正案の具体的な内容と、規制強化の流れの中で不動産投資家が今すぐ検討すべき具体的な3つの戦略を解説します。

1. 豊島区民泊規制：年間営業はたったの84日間へ

豊島区が2025年9月10日に公表し、2026年7月の施行を目指す条例改正案は、民泊事業者にとって極めて厳しい内容です。

規制改正案の主要ポイント

この「長期休暇限定」という制限は、都内でも荒川区や江東区の週末限定規制と並び、最も厳しいレベルです。民泊の収益性が大幅に低下することは避けられません。

2. 民泊一本は赤字に？これから民泊を始める際に取るべき3つの戦略

豊島区のような規制が強化される地域では、「民泊一本」の投資戦略は限界を迎えています。今後、民泊事業を検討する際は、以下の3つの戦略を検討する必要があります。
戦略①：規制の緩い「狙い目」エリアへシフトする
規制が厳しくなる豊島区から撤退し、現時点で民泊条例による営業期間や新設制限を設けていないエリアへ資金を振り向けるのが最もシンプルな戦略です。
＜現時点で規制が緩い（狙い目となり得る）都内エリアの例＞
北区
葛飾区
江戸川区
実際に、弊社へのお問い合わせでも、現在墨田区での民泊向け物件に関するご相談が目立って増えてきています。

戦略②：営業形態を「簡易宿泊・旅館業」へ切り替える
民泊（住宅宿泊事業）は年間180日という制限がありますが、「簡易宿泊所」や「旅館業」の許可を取得すれば、基本的に年間を通じて安定した営業が可能になります。
規制の強化を回避し、安定的なインバウンド需要を取り込むため、用途を切り替える動きが加速しています。今年に入ってから代行会社への旅館業に関するご相談が急増していることからも、このトレンドは明らかです。

戦略③：規制施行前に「駆け込み建設」を完了させる
豊島区のように、規制は「新設」に対してより厳しく適用されるケースが多いです。
もし、豊島区などの規制強化エリアでどうしても民泊運営を続けたい場合は、2026年7月の新規制施行前に建築確認を取得し、建設・届出を済ませるという「駆け込み」の選択肢も考えられます。ただし、この場合でも既存施設に対する「年間84日間の営業制限」は適用される可能性が高いため、収益シミュレーションは慎重に行う必要があります。

3. まとめ：これからの不動産投資は「柔軟性」が命

豊島区の事例は、民泊事業における行政リスクが顕在化していることを示しています。
今後、インバウンド需要を収益源とする不動産投資で成功を収めるためには、
徹底的な「エリア選定」（規制リスクの回避）
「民泊」以外の営業形態（簡易宿泊所・旅館業）への柔軟な切り替え
この2つこそが、成功の鍵となるでしょう。