2026年1月15日

2026年、東京の民泊市場において最も「厳しい決断」を下した自治体として、豊島区が大きな注目を集めています。2026年1月15日、豊島区は民泊（住宅宿泊事業）の規制を大幅に強化する改正条例を施行しました。

今回の改正は、単なる手続きの変更に留まりません。「営業日数の大幅削減」「新設禁止エリアの拡大」「既存施設への遡及適用」という、既存の民泊オーナーや投資家にとって死活問題となりかねない極めて強力な内容となっています。

本コラムでは、豊島区がなぜここまで強硬な姿勢を見せているのか、そして2026年12月の完全適用に向けて事業者が取るべき対策を徹底解説します。

 

1. 豊島区・民泊規制強化の全容：2026年12月からの新ルール

今回の条例改正のポイントは大きく分けて3つあります。これらはすべて、2026年12月16日から全面的に適用されます。

 

① 営業日数が180日から「120日」へ削減

住宅宿泊事業法（民泊新法）では、全国一律で年間180日までの営業が認められています。しかし、豊島区は今回、これを最大120日まで短縮しました。

• 対象: 春・夏・冬休みの期間を中心とした特定の120日間のみ。
• 衝撃のポイント: この制限は「新設」だけでなく、「既に営業している既存施設」にも適用されるという点です。これにより、区内の全民泊施設は、2026年末から売上の3分の1を失うリスクに直面します。

② 区内7割の地域で「家主不在型」の新設禁止

豊島区は住居専用地域や文教地区など、区内の約7割に及ぶエリアにおいて、オーナーが同居しない「家主不在型」の民泊新設を原則禁止しました。池袋周辺の商業地域を除き、住宅街での新規参入は極めて困難になります。

 

③ 届出書類の厳格化と「ゴミ契約書」の提出義務

高際みゆき区長が会見で強調したのが、事務手続きの厳格化です。

• 追加書類: これまでの届出書類に加え、「廃棄物収集運搬業者との契約書の写し」の提出が必須となります。
• 目的: 多くの苦情の元となっている「民泊ゴミの不法投棄」を根絶するため、事業者が適切に民間業者と契約しているかを行政が直接チェックします。

 

2. なぜ豊島区は「民泊チーム」を新設し、牙を剥いたのか？

高際区長は会見で、保健所内に専門の「民泊チーム」を新設し、職員を増員することを発表しました。これには明確な理由があります。

 

深刻化する「民泊トラブル」の実態

豊島区が行った町会長へのアンケートでは、回答者の約7割が「民泊のゴミ出しや騒音に困ったことがある」と回答しています。特に池袋周辺や静かな住宅街（目白・駒込など）では、深夜のキャリーケースの走行音や、深夜まで続くパーティーの騒音が、長年住む住民の生活を脅かしてきました。

 

「改善命令・停止命令」を辞さない覚悟

高際区長は「（悪質な業者に対して）改善命令も停止命令も出していくとなると、一定の規模（の組織）で構えなければならない」と明言しました。これまでの「お願い」ベースの行政指導から、法的根拠に基づく「行政処分」を連発する攻撃的なフェーズに入ったことを意味します。

 

3. 2026年12月の「経過措置終了」までにオーナーがすべきこと

条例は2026年1月15日に施行されましたが、1年間の「経過措置」が設けられています。つまり、本当の地獄が始まるのは2026年12月16日からです。

 

選択肢A：旅館業法（簡易宿所）へのアップグレード

120日制限の影響を受けないためには、民泊新法を捨て、「旅館業法」の許可を取得するしかありません。

• メリット: 365日営業が可能になり、収益性が維持できる。
• 壁: 消防設備（自火報等）の追加工事や、建築基準法上の用途変更が必要。また、豊島区の旅館業条例に適合させる必要がある。

選択肢B：運営コストの徹底削減

120日しか営業できない場合、従来の運営体制では赤字になる可能性が高いです。

• 対策: 清掃の自社化、スマートロックによる完全無人化、高単価を狙える内装へのリニューアルなど、「短期間で効率よく稼ぐ」モデルへの転換が求められます。

選択肢C：他営業形態への転換

区は「規制を逃れるために他の営業形態に変える業者の動向も注視する」としています。

• マンスリーマンション: 1ヶ月以上の長期滞在に切り替える。
• 賃貸住宅: 民泊を諦め、安定した一般賃貸に戻す。

 

4. 2026年最新：民泊ゴミ・騒音対策の法的義務

今回の改正で最も注目すべきは、実務レベルでの「厳格化」です。

 

ゴミ処理の完全民営化

一般家庭のゴミ集積所に民泊のゴミを出すことは、以前から禁止されていましたが、実態としては守られていないケースが多くありました。今後は契約書の提出が届出の要件となるため、無契約での営業は事実上不可能になります。

 

騒音センサーの導入推奨

豊島区の民泊チームは、苦情があった施設に対して厳格な立ち入り検査を行います。2026年現在の対策としては、室内の音量をリアルタイムで監視し、一定レベルを超えた場合にゲストへ自動警告を送る「騒音センサー」の導入が、行政への「適正運営」のアピール材料として有効です。

 

5. 専門家から見た「豊島区モデル」の波及効果

豊島区のこの動きは、東京23区全体に波及する「トリガー（引き金）」になると予測されています。

1. 周辺区への流入: 豊島区で新設が禁止されたことで、隣接する北区や板橋区へ投資マネーが流れる可能性がありますが、これらの区も同様の規制導入を急いでいます。
2. 既存施設への遡及適用の是非: 既存施設の日数を減らすという強引な手法が、将来的に法廷で争われる可能性もゼロではありません。しかし、現状では行政の裁量権が強く認められており、オーナーは従わざるを得ない状況です。

 

6. まとめ：豊島区での民泊投資は「プロ」の世界へ

「空き家があるからとりあえずAirbnbに出してみよう」という素人の副業民泊は、豊島区においては完全に終了しました。

2026年12月の完全適用以降、豊島区で生き残れるのは、「旅館業許可を取得できる資金力と物件力を持つ事業者」、あるいは「120日という限られた日数で、圧倒的な高単価を叩き出せるブランド力を持つホスト」だけです。

高際区長が述べた「適正に運営している事業者への対応」が、将来的にどのような優遇策（あるいは緩和策）として現れるかは不透明です。しかし、現時点では「行政は敵に回すと怖い存在になった」という認識を強く持ち、法令遵守（コンプライアンス）を経営の最優先事項に据える必要があります。